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疫情期间,你不能不知道的房屋租赁问题解答

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发表于 2020-3-8 21:36:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
北京海淀法院 3月2日

新冠肺炎疫情期间,各省市采取关闭公共娱乐场所、交通管制,甚至“封村”“封城”等防控措施,以防止疫情的进一步扩散。而上述防控措施不可避免地会影响到部分房屋租赁合同的正常履行,导致出租方与承租方之间发生纠纷的风险升级,现对可能发生的风险提示如下:

房东篇
1

问题1:我的租客在疫情开始前即拖欠租金,现在租客以疫情系不可抗力为由继续拖欠租金,我是否能向其主张违约金?

答:合同法第一百一十七条第一款规定:如果当事人迟延履行后发生不可抗力,不能免除责任。

因此只有在疫情发生期间产生的违约行为,法院可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由综合考量。若违约行为发生在疫情发生之前,则通常不参考前款条文裁判。因此就疫情开始前即发生的违约行为,可以向对方主张违约金。

问题2:就房屋租赁的各种问题我与租客没有协商成功,双方还是存在矛盾,我想要起诉对方,但我现在因为政府的疫情防控措施无法到法院立案,有其他的解决方式吗?

答:疫情期间,为了有效防控,许多地方采取“封城”“封村”、交通管制等措施,多地法院也关闭了现场立案及服务大厅,客观上给当事人立案造成了一定程度的障碍。

但根据民法总则第一百九十四条规定,在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力的障碍,不能行使请求权的,诉讼时效中止;中止时效的原因消除之日起满六个月,诉讼时效期间届满。同时,各地法院也开通了微信立案、邮寄立案等多种方式,确保当事人的权利得到保障。

因此,提示想要到法院通过诉讼解决纠纷的承租方或出租方,应对相关案件的诉讼时效进行把握和计算,或通过网络、邮寄等方式立案,从而保证及时行使自己的权利。

租客篇
2

问题1:我租赁商铺本想趁春节期间大赚一笔,但现在因为疫情我的商铺被政府要求暂停营业,导致我损失惨重,我能否要求房东减免租金?

答:在民商事活动中,各方需保持平等的主体地位,才能保证交易的平等,因此,直接从法律层面规定出租方必须减免承租方租金,不符合逻辑与情理。在诉讼实践中,法院是否支持承租方减免租金的主张,也非一概而论,而是需要根据房屋性质、影响程度、损失情况以及双方举证等因素进行多方考量。

实际上,针对疫情产生的影响,目前有部分城市出台了针对国有经营性用房租金减免的政策,并且得到了多个国企的积极响应和配合。部分民企亦出台了针对中小企业的包括但不限于减免、延迟缴纳租金的帮扶措施。

因此,建议承租人可以先确定承租商铺性质,并查询当地有无相关租金减免政策,再对应自己是否符合减免条件;若不满足减免租金的条件,则可以根据自己的实际受损情况,与出租方进行洽商租金减免问题。同时,应注意相关证据的收集与留存,以备日后可能进行的诉讼所用。

问题2:房屋租赁期已经届满,房东现在通知我不再续约,并要求我7日内搬离,但我现在被隔离在外地,无法清点搬家,我属于违约吗?

答:合同法第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方均可随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

疫情期间,若出租人已经明确表示要求解除合同,但承租人因为防控措施确实无法搬离,应属于不可抗力,可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时,也应参照此前合同约定或双方协商,由承租方向出租方支付使用费。


结语

全国人大常委会法制工作委员会发言人、研究室主任臧铁伟于2月10日表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。具体到房屋租赁合同,导致合同无法履行的原因可能有很多,只有因疫情及防控措施直接导致无法履行合同义务或合同不能履行的,才可以不可抗力作为抗辩理由。

值得一提的是,不论承租方亦或出租方,在疫情的影响之下均承受了极大的生活与经营压力。租客不能理所当然的要求房东减免房租,房东也不宜不分青红皂白的驱赶房客。承租方与出租方并非矛盾的两极,而是利益共同体,只有双方友好协商,才能携手共渡难关。



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